Co je skrytá vada nemovitosti a jak ji posoudit

V případě, že kupujete nemovitost a nejste si zcela jistí jejím stavem, nebo ho ani nemůžete po všech stránkách posoudit, je možné pozdější nedostatky „reklamovat“. Prodávající totiž nese odpovědnost za skryté vady po dobu několika let ode dne, kdy jste nemovitost koupili (resp. převzali), a musí je buď odstranit, nebo vám vrátit peníze. V mezích zákona je ale nutné postupovat správně, aby byl nárok uznán.

Jak definovat skrytou vadu nemovitosti

Názvosloví je v tomto případě velmi jednoduché, neboť za skrytou vadu se považuje taková vada, co existovala už v době převzetí nemovitosti, ale nebyla zjevná a vyšla najevo až později. Může se jednat například o zespodu ztrouchnivělou podlahu, ačkoliv na povrchu vypadá v pořádku, nebo o plíseň pod „domácí izolací“ v podobě polystyrenových desek nalepených na stěnách.

Do kdy prodávající ručí za skryté vady

I když musí prodávající za skryté vady na nemovitosti ručit, netrvá to věčně a lhůta je vcelku férová. Třeba u novostaveb prakticky nehrozí, aby k něčemu takovému došlo, a starší domy by stále měly být udržovaném stavu. Kupující má tedy 5 let, aby uplatnil nárok na oznámení skryté vady a žádal její odstranění nebo vrácení části kupní ceny. Bude-li se dožadovat později, soud mu dle ustanovení § 2129 NOZ nevyjde vstříc.

...znění ustanovení § 2129:

(1)   Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

(2)   Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

Více se problematikou zabývá paragraf § 2129 v Novém občanském zákoníku.

Odškodnění nelze žádat, pokud o závadě víte

Zákon počítá i s případy, kdy má nemovitost nějakou vadu, s níž prodávající kupujícího seznámí. Třeba když jsou trámy na půdě ztrouchnivělé a v dohledných letech tak evidentně budou vyžadovat výměnu. Za tu by tak neměl platit původní majitel, protože se má za to, že zájemce o koupi nemovitosti o problému ví a souhlasí s ním, což musí být také jasně uvedeno ve smlouvě.

Co může kupující žádat, když objeví vadu

Pokud se skrytá vada na nemovitosti projeví, měl by se kupující řídit ustanovením § 2106 občanského zákoníku a nedostatek prodávajícímu oznámit. Následně se rozlišuje, o jak závažnou vadu se jedná, a podle ní lze žádat kompenzaci:

•      odstranitelná: kupující může požadovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny

•      neodstranitelná: kupující může požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od odstoupit od kupní smlouvy (prodávající by tedy musel vrátit celou částku)

...to se řídí Ustanovením § 2106:

(1)   Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a)      na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b)      na odstranění vady opravou věci,

c)      na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d)      odstoupit od smlouvy.

...a dle Ustanovení § 2107:

(1)   Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

(2)   Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

(3)   Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

Více se pak problematikou skrytých vad zabývá nový občanský zákoník, respektive ustanovení § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Jak postupovat při oznamování skryté vady

Objeví-li se na nemovitosti skrytá závada, musí to nový majitel předchozímu písemně oznámit, a to nejlépe zasláním doporučeného dopisu včetně fotodokumentace. Jedná-li se o rozsáhlejší škodu, je dobré přizvat odborníka, celou věc s ním zkonzultovat a nechat si vystavit potvrzení o zjištěném stavu. Znalecký posudek je vždy jistější a u soudu může mít rozhodující váhu, neboť nelze spoléhat, že bude každý prodávající solidní.

Odpovědnost za skryté vady nelze vyloučit

Ve snaze zbavit se odpovědnosti uvádí někteří prodejci do smlouvy pasáže jako „kupující byl seznámen se stavem nemovitosti a přebírá ji tak do vlastních rukou" nebo "prodávající se s kupujícím dohodl, že kupující nebude uplatňovat nároky na odškodné v případě, že se objeví skrytá vada". Ani to ovšem prodávajícímu nepomůže, a i nadále nese za skryté vady plnou odpovědnost.

Jedinou možností, jak se skutečně odpovědnosti zbavit, je písemný souhlas kupujícího. V praxi se uděluje typicky v případě, kdy je prodávána „ruina“ prakticky vhodná pouze k demolici, případně rozsáhlé rekonstrukci. Pokud ovšem kupující stvrdí podpisem, že za skryté vady přebírá odpovědnost a nebude se dožadovat po prodávajícím odškodného, zákon to umožňuje.

Rozdíl mezi odpovědností z vadného plnění a zárukou

Vše výše popsané říká, že se musí prodávají ze zákona postavit čelem ke skrytým vadám, jak je může kupující řešit, a jaké správně postupovat – v praxi se však můžete při koupi nemovitosti setkat ještě se záruční dobou, která je dle ustanovení § 2113 a výkladu ČOI dobrovolná. Záleží tedy na prodávajícím, zda-li de facto rozšíří své povinnosti a bude zodpovědný i za menší škody v rámci „Záruky za jakost a odpovědnost za jakost při převzetí“.

Ustanovení § 2113: „Zárukou za jakost se prodávající zavazuje, že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Tyto účinky má i uvedení záruční doby nebo doby použitelnosti věci na obalu nebo v reklamě. Záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci.“