CZ
DE
EN
RU
Jak funguje DPH u nemovitostí a změny od července 2025
DPH u nemovitostí je téma, které dokáže pořádně zamotat hlavu. Zatímco u běžného nákupu zboží je jasné, že daň platíte v ceně každého produktu, u bytů, domů nebo pozemků to tak jednoduché není. Záleží na tom, zda jde o novostavbu nebo starší dům, jestli je prodávající developer nebo běžná fyzická osoba, zda proběhla velká rekonstrukce, případně zda jde o stavební pozemek. Od července 2025 navíc platí nová pravidla, která systém měla zjednodušit.
Základní princip: kdy se platí DPH
Daň z přidané hodnoty se u nemovitostí uplatňuje hlavně v případech, kdy se prodává nová stavba nebo stavební pozemek. Naopak prodej běžných starších bytů a domů bývá od DPH osvobozen.
Obecně platí:
- Novostavba nebo dům po velké rekonstrukci – první prodej je obvykle s DPH
- Starší byt nebo dům – prodej mezi běžnými vlastníky bývá bez DPH
- Stavební pozemek – pokud jej prodává plátce DPH (např. developer), daň se uplatní
Nové pravidlo od července 2025: jen 23 měsíců
Doteď se jako „nová“ nemovitost brala každá stavba až pět let od kolaudace. Nyní se tato lhůta výrazně zkracuje – nově se počítá jen prvních 23 měsíců. To znamená, že první prodej domu nebo bytu uskutečněný do 2 let od kolaudace bude s DPH. Jakmile dvouletá lhůta uplyne, další prodeje už budou od daně osvobozené.
Příklad:
Byt je zkolaudovaný v srpnu 2025. Pokud se prodá v červnu 2027, kupující zaplatí cenu včetně DPH. Pokud se prodá v září 2027, daň už se neplatí.
Rekonstrukce jako „nová stavba“
Nejde ale jen o úplně nové domy, zákon zahrnuje i velké rekonstrukce. Pokud úpravy změní účel budovy (např. kanceláře se předělají na byty), a zároveň náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny, pak se nemovitost považuje z pohledu DPH za novou. V takovém případě se znovu spustí dvouletá lhůta, kdy je první prodej s DPH.
Stavební pozemky
Specifickou kapitolou jsou stavební pozemky. Od července 2025 se zpřesňuje definice toho, co se za stavební pozemek považuje. Nestačí, že je v územním plánu určený k výstavbě – posuzuje se i faktický stav, tedy zda na něm už probíhají přípravné práce, například přivedení sítí nebo terénní úpravy. Pokud takový pozemek prodává plátce DPH, musí daň uplatnit.
Dobrovolné zdanění
Prodávající má i nadále možnost uplatnit DPH dobrovolně, i když by prodej mohl být osvobozený. Typicky to využívají developeři, protože si díky tomu mohou odečíst DPH z nákladů na výstavbu. Nově je ale nutný souhlas kupujícího, pokud je také plátcem DPH.
Pronájmy
Změny se dotýkají i nájmů. Nově bude možné uplatnit DPH na nájem komerčních prostor, pokud je nájemcem firma registrovaná k dani v EU. Nebude už nutné, aby nájemce souhlasil, což má celý proces zjednodušit.
Co si z toho odnést
- Kupující: pokud kupujete novostavbu krátce po kolaudaci, počítejte s tím, že v ceně bude i DPH. Po dvou letech už to ale platit nemusíte.
- Prodávající: vyplatí se pohlídat si termíny kolaudace a rozsah rekonstrukcí, protože právě ty rozhodují, jestli musíte odvést daň.
- Investoři: pravidla jsou jednodušší a přehlednější, ale pořád je potřeba správně nastavit časování prodejů a hlídat si povinnosti.
Celkově nové nastavení od července 2025 zkrátilo dobu, kdy se DPH u nemovitostí platí, a přineslo jasnější pravidla pro rekonstrukce i stavební pozemky. Běžným kupujícím se tak uleví, protože u starších bytů a domů už bude prakticky vždy jasné, že se daň neplatí.
